Meine erste Immobilie – Teil 2: Die Suche

Meine erste Immobilie – Teil 2: Die Suche

Es ist endlich soweit. Lisa, die alles zerdenkende und selten handelnde Analytikerin hat genau das gemacht: Gehandelt und ihre erste Immobilie gekauft. In dieser Serie möchte ich euch von meinem ersten Immobilien-Invest erzählen. Wie ich meine erste Wohnung gefunden habe, wie der Kaufprozess ablief und welche Kalkulationen ich angestellt habe. Über welche Fallstricke ich hinweggestolpert bin und so weiter und so fort.

HIER geht es zu Teil 1: Ziele setzen

Das Suchprofil

In diesem zweiten Teil möchte ich euch also nun davon erzählen, welche konkreten Schritte ich angestellt habe, um mein Ziel der ersten Immobilie im ersten Quartal 2019 endlich in die Tat umzusetzen. Der erste Schritt bestand für mich darin, mich auf ein Suchprofil festzulegen und es definitiv zu machen. Bevor ich das weiter ausbaue, hier aber nochmal die Links zu meinen drei Lieblingsbüchern, wenn es um das Thema Immobilien geht – hierin steht wirklich alles, was du als Einsteiger wissen solltest:

Erfolg mit WohnimmobilienDer Praxisleitfaden: „Erfolg mit Wohnimmobilien“ von Thomas Knedel, 39,90 € Das wirkliche Erfolgsgeheimnis von JungmillionärenDie Inspiration: „Das wirkliche Erfolgsgeheimnis von Jung-Millionären“ von Torben Käselow, 19,99 € Immocation Die Do ist yourself RenteDie Schritt für Schritt Anleitung: „Immocation“ von Marco Lücke und Stefan Loibl, 19,90 €
Die Makrolage

Als Makrolage wollte ich einen Standort in meiner Nähe auswählen. Da ich in der Metropolregion Rhein-Ruhr lebe und arbeite, hatte ich hier zunächst sehr gute Voraussetzungen, denn von überteuerten A-Städten wie Köln und Düsseldorf bis hin zum dem demografischen Wandel zum Opfer fallenden Eifeldörfchen gibt es hier alles im maximal 1,5 Stunden Umkreis. Weder in dem einen noch dem anderen Extrem wollte ich kaufen. Ich war also auf der Suche nach B oder C Städten, mit einer Universität oder Fachhochschule, vielen Arbeitgebern und einer gleichzeitigen guten Mietrendite.

„Warum nicht in Düsseldorf kaufen?

… Die Preise steigen in den Großstädten doch seit Jahren an!“ – könntest du argumentieren. Du hast natürlich Recht. Was viele aber nicht verstehen ist, dass die Mietrenditen in den Großstädten im Keller sind. Das heißt: Du kaufst Wohnungen zu teuer ein und bekommst dafür zu wenig Miete. Auch an dieser Stelle erhalte ich oft noch verständnislose Blicke. Lass es mich also an einem Rechenbeispiel verdeutlichen. In guter Lage von Düsseldorf kaufst du einen qm für durchschnittlich 4500 € ein, wenn du die Wohnung vermietest, erhältst du etwa 12 € pro qm, also 144 € im Jahr für jeden vermieteten qm. 144/4500 = 0,032, wir reden hier also von 3,2% Bruttomietrendite. Vergleichen wir das mit einem anderen Standort, beispielsweise mit dem ländlichen Titz (frag mich nicht, wo das ist …). Dort liegen die Kaufpreise bei ca. 1000 € pro qm, vermietet wird für 5,60 € pro qm. Nach derselben Rechnung wie oben kommen wir hier auf eine Bruttomietrendite von 6,72%.

Die eierlegende Wollmilchsau

Gesucht wird also ein Makrostandort, der das Beste aus beiden Welten vereinigt; hohe Renditen bei gleichzeitig guter Infrastruktur und guten Zukunftsaussichten. Wenn du selber auf der Suche nach einem Standort bist, schau dich einmal im Ruhrgebiet um oder im Einzugsgebiet der Metropolen. Der Immobilienkompass von Capital ist eine riesige Hilfe dabei.

Ich jedenfalls habe meinen Standort gefunden und wie es der Zufall will, ziehe ich dort auch direkt hin. Es handelt sich um eine vergleichsweise große Universitätsstadt im direkten Einzugsbereich der Metropolregion. Sie ist relativ unbeliebt, Mieten sowie Kaufpreise sind ziemlich gering und meiner Meinung nach unterbewertet. Es gibt viel zu kaufen und auch einige Zwangsversteigerungen. Ein Standort mit einem gewissen Risikopotenzial also, aber auch der Möglichkeit, gute Renditen zu erwirtschaften.

Woher kommt das Risiko beim Immobilieninvestment?

Wenn du in Immobilien investierst, hast du einen Sachwert, den du anfassen kannst, über den du verfügst und über den du zumindest in weiten Teilen selber bestimmen darfst. Aber natürlich gibt es auch bei Sachwerten Risiken. Und das Risiko bei Immobilien kennt jeder, der sich schon einmal in einer Großstadt auf eine Mietwohnung beworben hat. Ein Mietinteressent nach dem anderen wird durch die Wohnung gescheucht und muss sich möglichst beim Makler anbiedern, um in die engere Auswahl zu kommen. Der Eigentümer hat die Wahl, welche Informationen er vom Mieter abfragen will. Das Risiko für ihn, einen schlechten Mieter zu haben oder gar keinen zu finden ist also extrem gering. In weniger bevorzugten Lagen hat der Vermieter weniger Auswahl und muss vielleicht den einen oder anderen Monat Leerstand ertragen. Das gilt es, einzukalkulieren.

Immobiliensuche

Aber weiter im Text. Ich habe mich also für meinen Makrostandort, also die Stadt entschieden. Zudem habe ich mich schlau gemacht, was die Problemviertel meiner Stadt sind und welches die bevorzugten Viertel, z.B. weil die Universität gleich in der Nähe liegt. Als Nächstes hatte ich mir vorgenommen, den Standort besser kennen zu lernen und mir bei Immobilienscout24 und Immowelt einen Suchauftrag eingerichtet. Hier habe ich also einen Umkreis angegeben, in dem ich suchen möchte. Darüber hinaus habe ich einen maximalen Kaufpreis von zunächst 120.000 € festgelegt. Meine erste Immobilie sollte eine einzelne Wohnung oder ein Paket aus 2 Wohnungen sein, jedoch (noch) kein Mehrfamilienhaus. Zudem könnte ich bei 120.000 € gerade so das notwendige Eigenkapital aufbringen. Was Quadratmeteranzahl oder Zimmeranzahl angeht habe ich keine Vorgaben gemacht. Wichtig war mir vielmehr der Einkaufspreis pro Quadratmeter und die zu erwartende Rendite bzw. der Cashflow. Der Cashflow ergibt sich aus der Nettokaltmiete (z.B. 400 €) minus der nicht umlegbaren Kosten (z.B. 100 €) minus der Rückzahlung des Kredites (z.B. 150 €). In diesem Beispiel hätten wir also einen Cashflow von 150 € pro Monat vor Steuern.

Um eine erste, schnelle Kalkulation zu machen, habe ich mir ein simples Excel-Tool gebaut, das konservative erste Einschätzungen von Bruttomietrendite und Cashflow ausgibt. Wenn ich das Tool hier zum Download einstellen soll, schreibt mir einfach einen kurzen Kommentar!

Konservativ rechne ich hier, weil ich vermeiden möchte, mir Immobilien schönzurechnen. So verwende ich z.B. den Gesamtkaufpreis zur Kalkulation der Rendite, setze eher niedrige Mieten an und eher hohe Zinsen. Statt viele Informationen zu einer Immobilie zu sammeln, die sich vielleicht gar nicht rechnet, füge ich zum leichten wiederfinden nur den Link zur Immobilienseite auf Immoscout ein. Auf diese Weise treffe ich erste Entscheidungen, welche Objekte interessant sein könnten, lasse aber auch mein „Bauchgefühl“ einfließen.

Die erste Kontaktaufnahme

Ich bekam also eine tägliche Aufstellung der neuen Immobilien in meinem Suchbereich und während natürlich 80% davon zu teuer und 15% Zwangsversteigerungen waren, sahen die restlichen 5% nach vielversprechenden Investments aus. Mein Vorgehen war dann immer das gleiche: Eine Kontaktanfrage über das Portal an den Makler oder Verkäufer schicken und wenige Minuten später anrufen. Bei den Anrufen war mein Ziel, den Makler ein bisschen erzählen zu lassen und die Haupt-Eckdaten abzufragen:

  • Wie ist die genaue Adresse der Wohnung?
  • Warum will der Verkäufer verkaufen?
  • Welche Renovierungen oder Sanierungen stehen an?
  • Falls die Wohnung vermietet ist: Wie ist das Mietverhältnis?
  • Wie ist die Eigentümer- und Mieterstruktur im Haus? (wohnen dort Eigentümer in ihren eigenen Wohnungen? Gibt es einen Haupteigentümer, dem mehrere Wohnungen im Haus gehören?)
  • … und weitere Fragen, die sich beim Durchsehen des Exposées ergeben

Ich kann es nicht genug betonen: Telefoniere mit so vielen Maklern wie möglich. Das erste Telefonat, das ich führte, lief so ab: „Oh, tut mir leid, die betreffende Wohnung ist leider gerade verkauft worden. Aber ich habe hier gerade eine andere interessante Immobilie reinbekommen …“. Diesen Outcome hätte ich niemals gehabt, hätte ich nur eine E-Mail geschrieben. Auf diese Weise wirst du recht schnell die ersten Besichtigungstermine vereinbaren können. Darüber aber mehr im nächsten Teil.

Finanzierung antesten

Noch eine andere Kontaktaufnahme habe ich angestellt, nämlich zu einer Finanzierungsvermittlerin. Auch wenn du noch kein konkretes Objekt in Aussicht hast, wird dein Finanzierungsvermittler deine Daten aufnehmen, mit dir zusammen deine Ziele durchsprechen und dir sagen können, ob deinen aktuelle finanzielle Situation ein größeres Darlehen erlaubt. Und wenn dies nicht so ist, was du verbessern könntest.

Nach diesem Termin war für mich also klar, dass meinen Finanzen auf langweilige Art solide waren und eine Menge Banken für meine Finanzierung bereit stünden. Und so konnte ich weiter suchen, telefonieren und die ersten Termine ausmachen.

Ich hoffe, euch hat dieser zweite Teil gefallen! Wenn ihr weiter dabei bleiben möchtet, abonniert gerne diesen Blog auf welche Art auch immer.

The market ist too hot? Fuck the market. A good deal is still a good deal!

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