Meine erste Immobilie – Teil 3: Wohnungsbesichtigungen und Angebot

Meine erste Immobilie – Teil 3: Wohnungsbesichtigungen und Angebot

Meine ersten beiden Wohnungsbesichtigungen und was ich daraus gelernt habe. Worauf solltest du achten, wenn du zur Besichtigung einer Investmentimmobilie gehst? Welche Fragen solltest du stellen? Was sind die größen Kostentreiber bei einer Renovierung? Diese Fragen habe ich mir auch gestellt, und versuche nun, sie für dich zu beantworten.

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Zuerst einmal meine liebsten Immobilien-Bücher:

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Meine erste Wohnungsbesichtigung

Beim letzten Mal waren wir an der Stelle stehen geblieben, an der ich meine ersten Telefonate mit Maklern geführt hatte, manchmal Absagen gekriegt habe, weil ich zu spät dran war, manchmal aber auch einen besichtigungstermin angeboten bekam. Manchen Immobilien trauere ich immer noch nach (ein Paket aus 31 Tiefgaragenstellplätzen für 63.000 € – vollvermietet für 40 € je Stellplatz. Dieser Deal wird mich verfolgen …), was uns aber lediglich sagt, dass wir schnell sein müssen, wenn wir bereit sind, zu kaufen.

Bei meiner ersten Besichtigung handelte es sich um eine 40 qm kleine Wohnung plus Carport in guter Lage zu 42.000 € Angebotspreis. Auf dem papier sah sie gut aus – der Carport kann für 45 – 50 € vermietet werden, die Wohnung für ca. 270 €. Das würde einer Gesamtinvestitionsrendite (voller Kaufpreis plus Nebenkosten) von 6,84% entsprechen. Ich habe mich also beeilt, ein Treffen mit der Maklerin zu arrangieren und die Wohnung anzusehen. Das Haus hatte eine kleine Pizzeria im Erdgeschoss, deren Besitzer wohl auch gerade den Carport in Anspruch nahm.

Bauchgefühl versus Zahlen

Die Wohnung selber lag im ausgebauten Dachgeschoss. Und obwohl die Zahlen gut aussahen und ich eigentlich ein absoluter Zahlenmensch bin, hat mich beim Betreten dieser Wohnung ein ungutes Bauchgefühl beschlichen. Alles wirkte provisorisch. Die Wände waren papierdünn, der Boden wellte sich und war irgendwie… weich, als befinde sich schwammiges Holz darunter. Zudem bestand gefühlt die gesamte Wohnfläche aus Wandschrägen. Es wäre auch noch einiges zu renovieren gewesen, was die Kosten in die Höhe getrieben und vielleicht einge böse Überraschungen zutage gefördert hätte.

Mindestfinanzierungssumme

Eine weitere Besonderheit bei sehr günstigen Objekten: Die Mindestsumme für eine Finanzierung liegt bei den meisten Banken bei 50.000 € – darunter wird zwar auch finanziert, die Zinsen steigen aber sprunghaft an. Für dieses Objekt beispielsweise hätte ich stolze 2,8% zahlen müssen.

Wie ihr euch denken könnt, habe ich für diese Wohnung kein Angebot gemacht, obwohl sie sich zu dem richtigen Preis sicher lohnen würde. Wenn ihr Interesse habt – die Immobilie ist weiterhin verfügbar.

Meine zweite Wohnungsbesichtigung

Den zweiten Makler habe ich mittags von der Arbeit aus angerufen. Er sagte mir, er habe am gleichen Tag noch Besichtigungstermine, und zwar die Letzten bis auf Weiteres, da er in Urlaub fahre. Glücklicherweise ist mein Arbeitgeber flexibel, sodass ich für ein paar Stunden verschwinden und zu der Besichtigung gehen konnte. Vollkommen unvorbereitet. Das Objekt war eine 66 qm große Wohung, die als „renovierungsbedürftig“ deklariert war, in geringfügig schlechterer Lage (nicht so nah an der Uni, jedoch mit guter Anbindung) und in einem 1924 erbauten Haus. Verkauft werden sollte sie für 59.000 €.

Renovierungsbedürftigkeit ist kein k.o.-Kriterium

Ich fand eine schöne Altbauwohung mit hohen Decken, aber ohne Stuck etc. vor. Renovierungsbedürftig war sie tatsächlich, der ursprüngliche Holzdielenboden war von den Vormietern schwarz lackiert worden (wer macht denn sowas??), genauso wie die Türen, Türrahmen und Heizkörper. Weitere Kleinigkeiten sollten gemacht werden, das Balkongeländer sollte abgeschliffen und ein neuer Boden eingelegt werden, die Amaturen und Schiebetür an der Dusche sollten erneuert werden, die ganze Wohung müsste weiß gstrichen werden. Ich konnte jedoch, außer dem Boden, keine massiven Kostentreiber feststellen.

Gefallen hat mir die massive Bauweise. Alles am Haus wirkt sehr robust und hochwertig gemacht. Das Dach war vor kurzem erneuert worden, ebenso gab es eine neue Gaszentralheizung. Das sind die beiden größten Kostentreiber das Haus betreffend. Darüber hinaus mochte ich die Aufteilung der Wohnung – zuvor hatte hier eine Familie gewohnt, die drei ähnlich großen Zimmer eignen sich aber auch sehr gut für eine WG.

Auch wenn es sich etwas früh angefühlt hat, nach nur 2 Besichtigungen ein Angebot abzugeben, wollte ich mir dieses Objekt nur ungern entgehen lassen und habe dem Makler eine Mail geschrieben, dass ich der Eigentümerin gerne 56.000 € bieten würde. Rückblickend hätte ich wohl noch etwas tiefer gehen können, denn die Zusage kam nur wenige Stunden später.

So, das waren nun also meine beiden Besichtigungen. Wie es mit Wohnung Nr. 2 dann weiter ging, erfährst du im nächsten Teil. Ich würde mich freuen, wenn du meinen Blog abonnieren würdest!

Immobilien als Kapitalanlage kaufen. Das musst du bei der Wohnungsbesichtigung beachten.

4 Comments

  1. Hallo Lisa,

    tollen neuen Blog hast du da und gleich ein interessantes Thema mit Immobilien. Bin aktuell selbst dabei meine 2. Wohnung zu erwerben, allerdings bei uns im Großraum Stuttgart sind die Preise dann doch noch einmal deutlich erhöht.
    Wünsche dir viel Erfolg und werde öfters mal vorbeischauen, finde die Kombination ganz gut 🙂

    Viele Grüße
    Chris

    1. Hi Chris,

      danke für deinen Kommentar!
      Dafür hast du in Stuttgart wesentlich weniger Leerstandsrisiko.
      Ich bin gespannt, wie es bei dir weitergeht!

      Liebe Grüße
      Lisa

  2. Sehr interessanter und gut geschriebener, informativer Blog. Wird es denn nun die Wohnung Nr. 2? Wünsche viel Erfolg für den Start ins Immobilien-Investment!

    Beste Grüße aus Wuppertal

    Uli

    1. Hallo Uli,

      danke für den Kommentar und die freundlichen Worte!
      Ja, es wird tatsächlich Wohnung Nr. 2 – dazu dann aber in den kommenen Postings mehr.

      Liebe Grüße
      Lisa

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