Meine erste Immobilie – Teil 4: Detaillierte Objektpüfung

Meine erste Immobilie – Teil 4: Detaillierte Objektpüfung

In diesem vierten Teil meiner Reihe „Meine erste Immobilie“ geht es darum, was passierte, nachdem ich ein erstes inoffizielles Angebot für eine Renditeimmobilie abgegeben hatte, welche Unterlagen und Ressourcen ich für die detaillierte Objektprüfung durchgearbeitet habe, was die Bank alles haben wollte und ob ich bei meiner vorläufigen Kaufentscheidung geblieben bin (Spoiler: Ja, das bin ich!).

Hier geht es zu den bisherigen Teilen der Reihe:
  1. Erster Teil: Meine erste Immobilie – Teil 1: Ziele setzen
  2. Zweiter Teil: Meine erste Immobilie – Teil 2: Die Suche
  3. Dritter Teil: Meine erste Immobilie – Teil 3: Wohnungsbesichtigungen und Angebot

… Mein Angebot wurde also angenommen

Und ja, das war ein kleiner Schock für mich – aber im positiven Sinne. Die betreffende Wohnung war für 59.000 € angeboten worden und ich hatte 56.000 € in den Raum gestellt. Die Eigentümerin nahm mein Angebot an. Selbstverständlich hatte ich klar gemacht, dass mein Angebot nur unter Vorbehalt der detaillierten Unterlagenprüfung Bestand hat. In der gleichen E-Mail schlug mir der Makler bereits einen Notartermin vor, der in ca. 2 Wochen stattfinden sollte. Nun hatte ich also 2 Wochen Zeit, um sämtliche Unterlagen zu beschaffen und, falls notwendig, einen Grund zu finden, den Deal nicht durchzuziehen.

Schritt 1: Ist eine Finanzierung zu guten Konditionen möglich?

Der erste Schritt, den ich nach der Zusage in Angriff nahm war es, meine Finanzierungsvermittlerin zu kontaktieren und um ein konkretes Finanzierungsangebot zu bitten (ihr möchtet den Kontakt zu meiner Finanzierungsvermittlerin knüpfen? Schreibt mich einfach kurz an und ich stelle die Verbindung her!). Die Tilgung hatte ich bei 2% angesetzt, das Finanzierungsvolumen auf 90-100% (bei etwas niedrigerem Volumen werden oft die zu zahlenden Zinsen signifikant geringer – lasse dich hier von deinem Finanzierungsvermittler beraten). Bei mir lief es schließlich auf eine 95% Finanzierung mit einem Zinssatz von 1,65% hinaus. In diesem Fall beläuft sich meine monatliche Rate auf etwas über 170 €.

Schritt 2: Der Run auf diverse Unterlagen

Welche Unterlagen werden nun für die Finanzierung benötigt und welche musst du unbedingt selber prüfen, bevor du den Kaufprozess weiter vorantreibst?

  • Exposée
  • Aktueller Grundbuchauszug – hier gilt es, die Abteilungen II und III besonders gut zu prüfen. Worauf du achten solltest, kannst du besonders gut HIER nachlesen.
  • Teilungserklärung – wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, ist in der Teilungserklärung genau aufgezeigt, welche Wohnung im gesamten Haus dir gehören wird, wo diese liegt und welche Teile zum Sondern- bzw. Gemeinschaftseigentum gehören.
  • Wohnflächenberechnung – eine genaue Aufstellung der Wohnfläche auf Basis des Grundrisses
  • Flurkarte – hier ist eindeutig bezeichnet, um welches Haus es sich in der Nachbarschaft handelt
  • Energieausweis – ist zwar in seiner Aussagekraft umstritten, kann aber eine Aussage darüber machen, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen im Gebäude umgesetzt wurden
  • Grundriss – eine Übersicht über die Aufteilung der Wohnung
  • Farbfotos – Fotos der Wohnung können Auskunft über den Zustand des Objektes geben
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen – hier bekommst du wertvolle Infos darüber, welche Renovierungen am Haus anstehen, welche Probleme es gibt (Krach zwischen Mietern? Wasserschäden?) und welche Kosten du ggf. einkalkulieren solltest.
  • Wirtschaftspläne für die vergangenen 3 Jahre – hier kalkuliert die Hausverwaltung die anstehenden Kosten und mögliche Sonderumlagen des kommenden Jahres, inklusive der umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten
Für dich sind zudem folgende Informationen interessant:
  • Liegen Baulasten oder Erschließungskosten für das Objekt vor?
  • Wie ist die Mikrolage (Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Naherholungsgebiete, Arbeitgeber?)

Schritt 3: Die Notaranweisung

Nachdem mein Angebot angenommen worden war, wollte ich schnellstmöglich eine Reservierung anlegen. Dies war bei meinem Makler jedoch nicht möglich – statt dessen bot er mir an, eine sogenannte Notaranweisung auszufüllen. Sobald diese unterzeichnet ist, nimmt der Makler das Objekt aus der Vermarkung. Sollte der Deal dennoch platzen, müsste ich die Kosten begleichen, die für den Notar entstanden sind. Nachdem ich die oben genannten Unterlagen also angefordert und auf grobe Auffälligkeiten gescannt hatte, habe ich die Notaranweisung gegeben und die Notarin hat sich an die Arbeit gemacht.

Schritt 4:  Über jede Kleinigkeit in Panik geraten und paranoid werden 

Okay, diesen Schritt kannst du getrost überspringen – bei mir war es aber ein notwendiges To Do. Lass mich dir ein Beispiel geben. Der Makler schickte mir wie oben besprochen die Teilungserklärung zu – ein Dokument, das insbesondere auch für die Bank wichtig ist. Statt des ganzen 10-seitigen Dokumentes erhielt ich aber nur die Seiten mit einer geraden Seitenzahl. Relativ logisch, was da passiert war – der Makler hat das Dokument einseitig eingescannt und ungesehen verschickt. Dennoch habe ich sofort ein Komplott gewittert – was mag wohl Furchtbares auf den ungeraden Seiten stehen? Mit welcher ausgereiften Taktik will man mich übers Ohr hauen? Okay okay, da habe ich vielleicht etwas überreagiert. Die vollständige Teilungserklärung ist eingetroffen und sah unauffällig auf. Also weiter zu …

Schritt 5: Die Finanzierung und den Notarvertrag timen

Du hast alle relevanten Unterlagen geprüft und bei der Bank eingereicht? Dann wirst du innerhalb relativ kurzer Zeit einen Darlehensvertrag erhalten. Hier sind alle Bedingungen noch einmal genau aufgelistet – welche Zinsbindung, wie hoch soll die Tilgung sein, welche monatliche Rate wirst du zahlen müssen? Bevor du aber nun schwungvoll deine Unterschrift unter den Vertrag setzt, solltest du das Timing bedenken. Von deinem Kreditvertrag kannst du nämlich 2 Wochen lang zurücktreten. Sollte also wider Erwarten etwas schiefgehen und der Immobilienkauf kommt nicht zustande, kannst du innerhalb von 2 Wochen den Darlehensvertrag widerrufen. Ist der Abschluss des Darlehensvertrages schon mehr als 14 Tage her, bleibst du auf einem Darlehensvertrag sitzen, den du nicht abnehmen kannst.

Diese Info wird für die nächste Episode dieser Reihe noch wichtig werden …

 

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Du möchtest eine Immobilie zur Kapitalanlage (Renditeimmobilie) kaufen? Diese Unterlagen brauchst du für die detaillierte Objektprüfung und für die Finanzierung.

1 Comment

  1. Hallo Lisa,

    bin gerade auf Deine Artikelserie gestoßen und finde sie wirklich gut.

    Macht Spaß zu lesen und gibt mir als Immobilien-Laie einen ersten Eindruck davon, wie man die ganze Sache angehen kann. Und sehr angenehmer Schreibstil. 🙂

    Liebe Grüße
    Dominik

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