Privatier werden – (wie) geht das? Meine Strategie

Privatier werden – (wie) geht das? Meine Strategie

In meinem letzten Beitrag zum Thema „Privatier werden – wie geht das?“ habe ich mich mit der Frage beschäftigt, wie viel Vermögen du brauchst, um entweder von Zinsen und Dividenden zu leben oder mittels einer sicheren Entnahmerate (der 4% Regel) von deinem Vermögen zu zehren, ohne, dass dieses signifikant kleiner oder gar aufgebraucht wird. Vielleicht haben die Zahlen, mit denen ich in diesem Beitrag um mich geworfen habe, den einen oder die andere von euch abgeschreckt. Schließlich ging es dort um ein Minimum von einer halben Millionen Euro, die du zur Verfügung haben solltest. Natürlich nicht auf dem Konto sondern angelegt in Aktien, ETFs und Anleihen.

Auch ich war erstmal ziemlich entmutigt, als ich die Privatier-Rechnung für mich aufmachte. Bei meiner aktuellen Sparquote kann ich gerade mal um die 15.000 € pro Jahr zurücklegen – soll ich etwa 40 Jahre lang buckeln, bis ich mein Ziel erreicht habe? Ich mache das alles doch nicht, um mich genauso kaputt zu arbeiten wie die „normalen“ Deutschen, die bis zur Rente in einem Job festhängen, den sie hassen, um dann krank und müde in der Rente auf den Tod zu warten. Okay, das ist vielleicht etwas zu schwarz gemalt – aber ihr wisst, was ich meine.

Mein Ziel war es jedenfalls immer, signifikant früher in Rente zu gehen – mit 40 z.B. Dafür hätte ich dann nach Adam Riese noch 11 Jahre Zeit. Doch wie um Himmels willen soll man in 11 Jahren einen hohen 6-stelligen Betrag ansparen, von einem Mitteklasse-Gehalt? Davon möchte ich euch heute erzählen.

Schritt 1: Die richtige Assetklasse auswählen …

… und den Leverageeffekt nutzen. Was meine ich damit?

LeverageEffekt Definition. Der Leverage Effekt beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität: durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite für die Eigentümer gesteigert werden.

Es gibt nicht viele Anlageklassen, in die man mit Hilfe von Fremdkapital investieren kann. Keine Bank wird dir einen Kredit über 100.000 € geben und als Gegenwert die Aktien akzeptieren, die du davon zu kaufen beabsichtigst. Bei einer Anlageklasse ist es anders – den Immobilien. Kurz gesagt: Es wird schwierig und langwierig sein, 1 Millionen € von deinem 9-to-5 Job abzusparen. Es ist weniger schwierig und weniger langwierig, sich bei einer Bank über 1 Million € zu verschulden.

Keine Sorge, das klingt beängstigender als es ist. Lass uns das an einem Beispiel durchrechnen.

Privatier werden

Stell dir vor, du planst in Jahr 1, deine erste Immobilie anzuschaffen. Du entscheidest dich für eine solide Eigentumswohnung in mittlerer Lage, die nur ein paar Schönheitsreparaturen braucht, und die du für 110.000 € kaufst. Mit der Bank verhandelst du eine 10% Finanzierung, sodass du lediglich 11.000 € beisteuern musst, die Bank dagegen legt 99.000 € in den Topf. Es gelingt dir, deine Wohnung solide zu vermieten, sodass du am Ende jedes Monats einen positiven Cashflow von 302 € dein Eigen nennst. Diese 302 € verdienst du weitestgehend passiv, nachdem die eher arbeitsintensive Phase des Kaufs, der Renovierung und des Vermietens abgeschlossen ist.

Cashflow?

Was meine ich nun konkret mit dem Cashflow? Dieser errechnet sich aus der monatlichen Kaltmiete (z.B. 688 €) minus der nicht-umlagefähigen Kosten (z.B. 110 €) minus dem Kapitaldienst, also Zinsen und Tilgung (z.B. 275 €). Nicht eigerechnet ist hier die Steuer auf Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, die mit deinem Einkommenssteuersatz verrechnet wird. Wir haben hier also den brutto-Cashflow.

Die 11.000 € Eigenkapital für deine erste Immobilie musstest du dir natürlich auch erst einmal ansparen, weshalb du erst in Jahr 2 wieder genug liquide Mittel hast, um ein neues Investment ins Auge zu fassen. Diesmal hast du dir vorgenommen, eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung zu kaufen, weil du gehört hast, dass man hier gut unter Wert kaufen kann. Im Frühling von Jahr 2 hast du ein geeignetes Objekt gefunden und gut unter Wert gekauft, sodass du hier ganze 205 € Cashflow vor Steuern sichern kannst. Das Procedere wiederholst du im Herbst des selben Jahres nochmal (du hast ja nun über 500 € Cashflow, den du vorher nicht hattest) und kaufst eine weitere Immobilie für 42.500 €.

Alle Strategien, die ich hier beschreibe, habe ich mir natürlich nicht selber ausgedacht sondern aus großartigen Büchern wie den folgenden gezogen:

Erfolg mit Wohnimmobilien

Der Praxisleitfaden: „Erfolg mit Wohnimmobilien“ von Thomas Knedel, 39,90 €

Zwangsversteigerungen

Immobilien günstig ersteigern. Hier lernst du, wie Zwangsversteigerungen funktionieren und mit welchen Tricks du dir die besten Deals sicherst. 12,95 €

Der reichste Hausmeister Deutschlands

Der reichste Hausmeister Deutschlands. Wege zur echten finanziellen Freiheit mit der richtigen Immobilieninvestmentstrategie. 16,46 €

Einen größeren Sprung wagen

Wieder lässt du fast ein Jahr ins Land gehen. Am Ende von Jahr 3 hast du genug Eigenkapital beisammen, um dein erstes Mehrfamilienhaus zu kaufen. Im Dezember findest du ein geeignetes Objekt, das bereits größtenteils vermietet ist. Du hebst hier und da Mieten auf das örtliche Niveau an und sicherst dir so einen Cashflow von zusätzlichen 816 € pro Monat. Als im Jahr 4 die ersten Maiglöckchen aus der Erde kommen, hast du also einen zusätzlichen Cashflow von 1.430 €. Passiv. Und damit kannst du bereits in deinem 9-to-5 Job deutlich kürzer treten. Und das hast du geschafft, indem du nur 56.000 € deines eigenen Geldes eingesetzt hast.

Stetiger Aufbau von Vermögen

Mit der Hilfe des Fremdkapitalhebels hast du die Möglichkeit, konsistent und über einen relativ kurzen Zeitraum dein Vermögen aufzubauen, den Cashflow aus deinen Investments zu reinvestieren. Noch dazu wirst du mit wachsender Erfahrung bei den Banken bessergestellt sein und deine Immobilien auch zu 95% oder 100% finanzieren können.

Schritt 2: Diversifizieren

Auch als Vollblut-Immobiliennerd wie ich ist es nicht ratsam, das Geld nur auf ein Pferd zu setzen. Daher habe ich vor, sowohl innerhalb der Immobilien-Familie zu diversifizieren und beispielsweise Autostellplätze, Lagerräume und AirBnB bzw. möblierten Wohnraum zu vermieten. Daneben bespare ich jedoch auch ein ETF-Portfolio sowie eine P2P Plattform.

Schritt 3: Selbstständigkeit und Side-Hustles

Ich liebe den Ausdruck Side-Hustle. Er beschreibt eine Tätigkeit, der Menschen neben ihrem Vollzeit-Job nachgehen, um mehr Geld zum Investieren zur Verfügung zu haben. Bei der Wahl deines Side-Hustles sind deiner Kreativität keine Grenzen gesetzt – eben, weil du nicht von deinem Side-Hustle leben musst. Viele Kollegen aus der FIRE-Community verdienen sich beispielsweise über ihren Blog etwas dazu, schreiben Bücher über ein Thema, in dem sie sich gut auskennen, verkaufen Selbstgemachtes auf Etsy oder gehen Kellnern oder Putzen. Um mir die Zeit bis zu meiner finanziellen Freiheit nicht allzu lang werden zu lassen, möchte ich in naher Zukunft auf eine 80% Stelle reduzieren und in der verbleibenden Zeit eine selbstständige beratende Tätigkeit in meinem Fachgebiet verfolgen – schlicht und einfach, weil ich meinen Kunden bei der Lösung ihrer Probleme helfen kann und möchte, ohne dabei meinem Chef die Taschen zu füllen.

Schritt 4: Bankenfreundlich konservativ bleiben

Privatier werdenBei all den Bestrebungen, ein paar Euros extra durch Selbstständigkeit zu verdienen darf ich als Immobilieninvestorin nicht vergessen, wie die Banker denken. Meine erste Finanzierung habe ich ohne jegliche Probleme bekommen, weil ich ein paar simple Voraussetzungen erfülle:

  • Ich bin jung, daher habe ich viel Lebensarbeitszeit, um meinen Kredit abzubezahlen.
  • Ich bin gut ausgebildet, sodass ich wahrscheinlich immer wieder einen ähnlichen Job finden würde wie meinen aktuellen.
  • Meine Finanzen sind langweilig-solide. Keine Schulden, nur eine Kreditkarte, die ich immer fleißig auf Null halte. Langweilig = super!
  • Ich verdiene mehr als die magische Grenze von 2.000 € netto.
  • Mein Arbeitgeber ist ein respektables und traditionsreiches Unternehmen. Je größer und traditionsreicher, desto besser. Am zuverlässigsten ist für die Banken der Staat selber als Arbeitgeber.

All diese Voraussetzungen machen mich zu einer idealen Kandidatin für die Kreditvergabe. Auch, wenn ich als Selbstständige Beraterin mehr verdienen würde, würde die Bank mir das Selbstständig-Sein ankreiden, zumindest für die ersten paar Jahre meiner Tätigkeit. Wenn du also das Ziel hast, in Immobilien zu investieren, solltest du länger darüber nachdenken, ob du deinen unbefristeten Anstellungsvertrag kündigst.

Schritt 5: Lifestyle-Inflation keine Chance geben

Lifestyle-Inflation bezieht sich auf die Erhöhung deiner Ausgaben, wenn das Einkommen steigt. Die Lifestyle-Inflation führt dazu, dass die Leute im Hamsterrad stecken bleiben, nur um die Rechnungen zu bezahlen.

Im Großen und Ganzen lebe ich aktuell nicht anders als zu meinen Studienzeiten, und diese Einstellung möchte ich so lange wie möglich beibehalten. Ich zahle wenig Miete, habe kein Auto sondern fahre mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit und gehe selten aus. Darüber hinaus hilft es mir, dass ich viel für Kunden unterwegs bin, die für meine Spesen aufkommen, sodass ich an einem gewissen Anteil der Tage im Monat gar keine Ausgaben für Essen, Transport etc. habe. Jeder von uns kann selber entscheiden, ob er sich das neue IPhone oder den Mercedes „gönnen“ will, oder ob das gesparte Geld in Investitionen in Richtung der finanziellen Freiheit gehen soll. Sollte von dem jährlichen Bonus wirklich ein Skiurlaub gemacht werden, oder möchtest du die 10.000 € als Anzahlung auf eine weitere Eigentumswohnung verwenden? Was du messen kannst, das kannst du steuern, womit ich dich einmal mehr auf mein Kick-Ass Budget verweisen möchte.

Mein Fazit

Privatier werden geht – und ist mit der richtigen Assetklasse auch gar nicht so schwierig oder langwierig, wie man immer denkt. Letztendlich ist aber das Zusammenspiel vieler verschiedener Faktoren wichtig. Achte zu aller erst auf deine Ausgaben. Wer sparsam lebt, hat nicht nur mehr Geld zum Investieren übrig, sondern benötigt dank geringerer Lebenshaltungskosten auch ein geringeres Vermögen. Lass dich nicht von der Lifestyle-Inflation täuschen, die dir sagt, dass du mit 30 doch endlich das Einfamilienhaus im Vorort und den Porsche Cayenne brauchst, so wie deine Studienfreunde. Arbeite statt dessen daran, deine Einnahmen durch Side-Hustles zu erhöhen und investiere das Geld, statt es zu verkonsumieren. Und zu guter Letzt: Setze dich mit Investmentmöglichkeiten auseinander, bei denen der Hebeleffekt für dich arbeitet – z.B. Immobilien. So kannst du mit einem Bruchteil des notwendigen Kapitals ein passives Einkommen aufbauen.

Welches sind eure bevorzugten Investments, wenn es darum geht, Privatier zu werden? Teilt ihr meine Begeisterung für Immobilien oder seid ihr eher Dividenden-Fans? Schreibt es mir in die Kommentare!

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