Meine erste Immobilie Teil 6: Die Renovierung

Meine erste Immobilie Teil 6: Die Renovierung

Der letzte Beitrag aus der Serie „Meine erste Immobilie“ liegt nun schon wieder einige Zeit zurück. Das liegt ganz einfach daran, dass der Prozess der Renovierung vergleichsweise lange gedauert hat und ich euch nicht davon erzählen wollte, bis alles fertig ist. Interesse an den anderen Steps auf dem Weg zur ersten Renditeimmobilie? Hier ist alles aufgelistet:

Im heutigen Beitrag möchte ich euch von der Renovierung erzählen – wie sie von Statten ging, welche Probleme aufgetreten sind und vor allem, welche Kosten auf mich zugekommen sind.

Der Urzustand

Die Wohnung gleich nach dem Kauf sah ziemlich wild aus. Aber meine Gründe für den Kauf waren einerseits die gute Substanz des Hauses und andererseits die Aufteilung der Wohnung, die sie perfekt für eine WG geeignet erscheinen ließ. Was also musste getan werden?

Renovierung DIY

Renovierung DIY

Renovierung DIY

Die größte Baustelle der Wohnung war definitiv der Boden. Dieser war von den Vormietern mit einer dicken schwarzen Lackschicht versehen worden. Was darunter lag konnte ich nur durch eine leicht durchscheinende Holzmaserung vermuten. Hier war also der erste Schritt, einen Parkettleger oder ähnliches zu engagieren, um den Boden zumindest punktuell anzuschleifen und zu sehen, was darunter zum Vorschein kommt. Die Beauftragung zog sich aber noch für eine Weile und ich wollte in der Zeit nicht untätig sein.
Ich nahm mir also eine Woche Urlaub und begann damit, die Tapeten aus den Zimmern zu entfernen, die Fußleisten abzunehmen, die Heizkörper zu streichen etc.

Renovierung DIY

Renovierung DIY

Renovierung DIY

Dann hatte ich auch endlich einen Parkettleger gefunden, der die Holzböden in den drei Schlafzimmern, im Flur sowie in der Küche abschleifen wollte. Zu den Kosten komme ich, wie gesagt, später. Siehe da (du kannst dir nicht vorstellen, wie dankbar ich war), kam unter der schwarzen Lackschicht ein wunderschöner alter Holzboden zum Vorschein, der aus zweierlei Hölzern in einem quadratischen Muster verlegt war. Fugen sowie Brandlöcher wurden verspachtelt und der ganze Boden geölt. Interessanterweise kam in jedem Zimmer ein anderer Boden zum Vorschein, jeder aber schön auf seine Art.

Renovierung DIY

Nur der Holzboden in der Küche war durch jahrelange Wasserablagerungen nicht mehr zu retten. Er wurde angeschliffen und ein neuer, dunkelgrauer Vinylboden (ähnlich wie Laminat, aber beständiger und auch etwas teurer) wurde hier verlegt.

Damit war also die Bodensituation abgeschlossen und ich konnte mich wieder den Wänden widmen, die ich tapezierte und einheitlich weiß strich. Die massiven Holzfußleisten wieder anzubringen, die teilweise Rohrleitungen verstecken, hat noch einiges an Zeit und Schweiß gekostet. Niemals hätte ich vermutet, dass ausgerechnet so etwas „Dummes“ wie Fußleisten wochenlange Arbeit verursacht.

Der zeitliche Aufwand

Die Übergabe meiner Wohnung fand im Juni statt – auch hier hat sich das Grundbuchamt ordentlich Zeit gelassen. Seit dem habe ich meinen einwöchigen Urlaub, die meisten Samstage und einige Abende nach Feierabend mit der Renovierung verbracht. Ja, das ist ein massiver Zeitaufwand, den ich neben einem Vollzeitjob so wohl nicht wiederholen würde. Dennoch habe ich jeden Schritt der Renovierung absolut genossen.
In meinem Arbeitsalltag habe ich nur sehr selten das Gefühl, sofort die Früchte meiner Arbeit zu sehen. Das ist bei jeglicher handwerklicher Tätigkeit anders. Darüber hinaus habe ich im Prozess so viel gelernt, wie selten zuvor in meinem Leben. Ich hatte keine Ahnung, dass ich in der Lage bin, handwerklich zu arbeiten, Fliesen anzubringen und zu verfugen, Steckdosen anzuschließen und Fußleisten zu verleimen, bis ich es einfach mal gemacht habe. So habe ich mich sehr bewusst dazu ent-scheiden, möglichst viel an dieser Immobilie selber zu machen – als Side-Hustle neben der Arbeit sozusagen.

Die Investitionen
Was hat mich der Renovierungsprozess nun also gekostet? Nicht nur für diesen Blog, sondern auch für die Steuererklärung des nächsten Jahres habe ich alle Belege fein säuberlich gesammelt und aufbewahrt. Hier also die Investitionen für die Renovierung:

Wir sind noch nicht am Ende …

Leider sind die Investitionen an dieser Stelle noch nicht abgeschlossen und ich durfte bereits Lehrgeld zahlen. Der Aufbau der Küche wurde beispielsweise von einer Monatgefirma übernommen, die offenbar nicht dazu qualifiziert war, Elektrogeräte anzuschließen. Beim Anschließen wurde also der Backofen zerstört und muss nun ausgetauscht werden – dazu kommt noch die Rechnung für den qualifizierten Elektriker.

Learnings aus dem Renovierungsprozess:

1. Ich kann mehr selber machen, als ich gedacht hätte – zumindest, wenn ich genug Zeit dafür habe.

2. Niemals am falschen Ende sparen! Als Vermieter bist du dazu verpflichtet, Starkstromgeräte von einem qualifizierten Fachmann anschließen zu lassen. Eine Lektion, die mich noch ein gutes Sümmchen kosten wird.

3. Für die Renovierung immer mehr einplanen, als ursprünglich gedacht und damit kalkulieren.

Welche (kostspieligen) Lektionen habe ihr schon im Renovierungsprozess gelernt?

4 Comments

  1. Hallo Lisa,
    interessanter Artikel und auch mit den Modernisierungen. Ich habe selbst zwei Wohnungen als Kapitalanlage, die erste war beim Kauf bereits vermietet und bei der zweiten konnte ich die Wohnung so vermieten, wie ich sie gekauft habe. Die Malerarbeiten hat der Mieter selbst übernommen. Aber so lernt man bereits für die Zukunft, ohne dass man die Erfahrung selbst machen musste. Dafür sorry und danke 🙂

    Jetzt wird es noch spannend, ob du die Wohnung so vermieten kannst, wie du dir vorstellst und ob es auch gut mit der WG dann klappt. Hier hast du ja die Chance auf eine höhere Rendite. Wünsche dir viel Erfolg und bin gespannt, was noch kommt.

    Viele Grüße
    Chris

    1. Hi Chris,
      ja, deshalb schreibe ich ja diesen Blog 🙂 Von meinen Fehlern können andere lernen, so wie ich ebenfalls vieles von anderen Investoren gelernt habe!
      Eines meiner nächsten Objekte wird in jedem Fall auch eine solide vermietete Wohnung ohne Renovierungsbedarf!

      Mit der Vermietung wird sich der nächste Artikel befassen.
      Liebe Grüße
      Lisa

  2. Hallo Lisa,
    meine erste Küche habe ich auch mit Montage gekauft, (große Küchenfirma, irgendwann aber insolvent, glaube ich… der Monteur war auch kompetent, die Geräte und Schränke aufzubauen aber die mitgelieferten Anschlüsse für den Abfluss passten nicht, also hat mein Vermieter ein Eigenregie was zusammengebastelt (kann es nicht anders nennen) was schon nicht gut aussah, wenig später hat alles getropft und es musste ein Installateur kommen (schuld war natürlich ich…warum?? i don’t know..)

    Den Herd hat der Küchenmonteur auch nicht angeschlossen, das müsse ein Elektriker machen (hab ich auch bestellt, bezahlt)

    Bei meiner neuen Küche war auch alles aus einer Hand (kleine Firma) die hat den Anschluss und den Herd sauber installiert…

    Joe

    1. Hi Joe,

      danke für deinen Kommentar!
      Ohje, bei der Kombination Wasser / Starktstrom gehen bei mir die Alarmglocken an…

      Aber ja, lieber einmal etwas mehr bezahlen und dafür nicht riskieren, hohe Folgekosten zu tragen oder die Gesundheit der Mieter zu gefährden.

      Liebe Grüße
      Lisa

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