Abseits von Eigentumswohnungen: In welche Immobilienarten kannst du investieren?

Abseits von Eigentumswohnungen: In welche Immobilienarten kannst du investieren?

Hach ja, Immobilien. Manchmal bereiten sie Kopfschmerzen, manchmal kosten sie Unsummen an Geld … aber wenn man dann die monatliche Miete auf dem Konto sieht, weiß man, dass es das alles Wert war. Was viele angehende Investoren nicht bedenken ist, dass es neben der klassischen Wohnimmobilie auch andere Möglichkeiten gibt, mit Immobilien Geld zu verdienen (ohje, zählt mal, wie oft in diesem Artikel das Wort „Immobilie“ vorkommt …). Heute möchte ich euch eine kleine Aufstellung der interessantesten Immobilienarten geben, inklusive Vorteilen, Nachteilen und Renditeerwartungen.

Buchtipp zum Thema

Die verschiedensten weiteren Möglichkeiten des Immobilieninvestments findet ihr übrigens in dem neuen Buch von Thomas Knedel, „Das System Immobilie„, das du zum Selbstkostenpreis kaufen kannst. Themen sind hier unter anderem:

  • Zügiger Eigenkapitalaufbau
  • Mehr Cashflow durch besondere Vermietungsstrategien
  • Standortanalysen
  • Kooperationen und Co-Investments
  • Kreative Finanzierungsstrategien
  • Investieren mit NULL EURO EIGENKAPITAL
  • Konkrete Kennzahlen aus realen Investments
  • Immobilien in der Pampa
  • Warum der erste Immobilien-Deal EBEN DOCH ein Mehrfamilienhaus sein kann
  • Wie einige der Autoren Renditen von 25%, 50% und deutlich mehr mit Immobilien erzielt haben
  • Investments in Denkmalimmobilien
Eines der ältesten Gewerbe der Welt

Okayokay, als das älteste Gewerbe der Welt bezeichnet man etwas anderes. Aber es ist erstaunlich, in wie vielen Branchen und Geschäftsmodellen die Immobilie der eigentliche Renditetreiber ist. Und das schon seit sehr sehr langer Zeit. Längst zur Binsenweisheit geworden ist die Geschichte des Gründers der McDonald’s Corporation, der einmal vor Studierenden gesagt hat, er sei nicht im Burger- sondern im Immobiliengeschäft. Bei vielen der Kunden, die ich als Unternehmensberaterin kennen lerne ist es eine Art running gag, dass die eigentliche Rendite nicht mit dem „Herzensprodukt“ gemacht wird, sondern mit der Vermietung des firmeneigenen Immobilienportfolios. Und ja, auch das, was heute ein Bordellbetreiber macht, ist nicht viel mehr als die Verpachtung von Zimmern an selbstständige Unternehmerinnen und Unternehmer.

Doch lasst uns einen Schritt zurückgehen. Das Zurverfügungstellen von Land an andere, die im Gegenzug eine Abgabe entrichten müssen datiert vermutlich zurück in die Zeit der Römischen Republik um ca. 300 v.Chr. Der Adel übte nicht nur durch Netzwerke und Kriegsmittel, sondern vor allem über Landbesitz- und Verpachtung Druck auf die ihm unterstehenden Bauern aus. Wo es noch Adel gibt, verfügt dieser weiterhin über ein sorgsam gehegtes Immobilienportfolio, ebenso wie ähnlich alte Institutionen wie die katholische Kirche (Die Blinden sehend machen – warum du aus der Kirche austreten solltest). In diesen Portfolios geht es aber mit Nichten nur um Wohnimmobilien. Also, warum nicht ein Beispiel nehmen an den Großgrundbesitzern und ein Auge auf weitere Immobilienarten werfen? Let’s go!

Immobilienarten: Wohnimmobilien vermieten

 

Gewohnt wird immer: Die Wohnimmobilie

Lasst uns trotzdem mit dem Klassiker des Immobilieninvestments anfangen; der Wohnimmobilie. Denn gewohnt wird immer, oder? Tatsächlich gehört die Wohnung zu den menschlichen Grundbedürfnissen und ist durch die Menschenrechte geschützt. Daher unterliegen Vermieter von Wohneigentum besonderen Verpflichtungen, die in den meisten Fällen den Mieter begünstigen.

Welche Vorteile hat das Vermieten von Wohnimmobilien?

Wie der Titel schon sagt, gewohnt wird immer. Insbesondere in den Städten sowie im unmittelbaren Umkreis der Städte wird ständig Wohnraum gesucht, gebaut, gehandelt und staatlich gefördert. Für viele Immobilieninvestoren ist die Wohnimmobilie der erste Einstieg in die Materie, weil durch die rechtlichen Gegebenheiten der eigenen Vertragsgestaltung Grenzen gesetzt sind. Wohnimmobilien bieten, gerade in solider Lage, ein sicheres Investment mit recht ordentlichen Renditen. Das wissen auch die Banken und finanzieren daher häufig großzügiger.

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

In Deutschland ist zumindest vor dem Gesetz der Mieter König. Du als Vermieter kannst deinem Mieter nicht einfach kündigen, wenn dir seine Nase nicht mehr passt. Wenn die Miete nicht mehr regelmäßig kommt, gibt es kaum etwas, das der Vermieter tun kann – aber einiges, womit der Mieter seinen Rauswurf verhindern kann. Dessen sollte man sich bewusst sein, bevor man den Vertrag unterzeichnet. In Berlin sehen wir gerade weitere Risiken des Wohneigentumsbesitzes. Staatliche Vorschriften, Mietpreisdeckel etc., die die Vermieterrechte weiter einschränken. Wohneigentum kann eben auch zum politischen Spielball werden.

Immobilienarten: Ferienwohnung Airbnb vermieten

Ferienwohnungen vermieten / Möblierte Wohnung vermieten

Hier wird es nun schon etwas komplexer, besonders, wenn wir uns die steuerlichen Aspekte der Vermietung ansehen. Wenn du eine Wohnung „kofferfertig“ einrichtest, also Möbel, Heimtextilien etc. zur Verfügung stellst, kannst du diese z.B. an Monteure, Expats oder Studierende vermieten. Eine Befristung des Vertrages ist nur in Ausnahmefällen möglich. Normalerweise sollten deine Mieter aber von sich aus nach einem festen Zeitraum die Wohnung verlassen. Ferienwohnung sind ebenfalls kofferfertig eingerichtet, oft stellst du noch weitere essentielle Produkte zur Verfügung, z.B. Seife, Salz und Toilettenpapier. Die Vermietung als Ferienwohnung unterliegt häufig einer Gewerbepflicht – diese Feinheiten solltest du aber mit deinem Steuerberater klären.

Interessant ist auch das Konzept der AirBnB-Arbitrage, wie es z.B. von Bastian Barami genutzt wird. Wie er Wohnungen, die ihm gar nicht gehören, bei AirBnB vermietet, kannst du in seinem Webinar erfahren.

Welche Vorteile hat das Vermieten von möblierten Wohnungen oder Ferienwohnungen?

Ganz klar: Rendite! Du kannst für möbliertes Wohnen einen wesentlich höheren qm-Preis verlangen, als für eine unmöblierte Wohnung. Nicht ohne Grund wird so viel Wohnraum in begehrten Lagen als Airbnb angeboten. Zudem kannst du die Möblierung und eventuelle Reparaturen von der Steuer absetzen. Der schnelle Mieterwechsel kann ein Vorteil sein, wenn du dich nicht an Mieter binden oder häufiger einmal die Miete anpassen möchtest (z.B. in Messestädten oder beliebten Urlaubsgebieten).

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

Auch hier kann dir die Politik wieder ganz schnell ein Schnippchen schlagen, indem sie beispielsweise Airbnb verbietet, höhere Auflagen für Ferienimmobilien installiert usw. Die Initialkosten der Möblierung sind natürlich signifikant höher als bei leeren Wohnungen. Und du musst mit häufigeren Mieterwechseln und Zusatzarbeit rechnen.

Immobilienarten: PkW Stellplätze vermieten

PKW Stellplätze vermieten

Des Deutschen liebstes Kind ist ja bekanntlich das Auto. Und auch, wenn ich persönlich diese Obsession mit einem fahrenden Untersatz nicht nachvollziehen kann, legen doch viele Menschen Wert darauf, ihren Schatz an einem sicheren Ort zu wissen, wo er vor Regen und anderen schädlichen Einflüssen geschützt ist. Die Vermietung von  Stellplätzen und Garagen kann, wenn im größeren Stil betrieben, ein lukratives Geschäft sein. Insbesondere in Städten, in denen die Parkplatzsituation schwierig ist. Aber mal ehrlich, das ist sie doch in fast allen größeren Städten, oder? Oft gehören der eine oder andere Stellplatz zu einem Mehrfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. Du kannst aber auch versuchen, eigenständige Stellplätze zu finden und zu vermieten. Der Segen liegt dabei ganz klar im Einkauf, denn nur bei einem günstigen Kaufpreis lohnt sich dieses Investment langfristig.

Ein reales Rechenbeispiel aus meiner Gegend: Ein Stellplatz wird für 9.900 € verkauft. Er ist für 45 € monatlich vermietet. Dies ergibt eine Bruttorendite von 5,45% – eine Aussicht, die mein Herz nicht gerade zum höher schlagen bringt, zumal hier auch noch Hausgeld anfallen wird. Gute Deals zu finden ist hier bisweilen noch schwieriger als bei Wohnimmobilien, eben weil Stellplätze eher selten sind.

Welche Vorteile hat das Vermieten von Autostellplätzen?

In guten Lagen größerer Städte sind Stellplätze ein extrem knappes und begehrtes Gut. Du wirst daher kaum Probleme haben, sie zu vermieten. Ein weiterer Vorteil: Vermietest du den eigenständigen Stellplatz (also ohne Wohnung dazu), gelten viele rechtliche Beschränkungen für die Vertragsgestaltung nicht mehr. Du unterliegst also keiner Mietpreisbremse und kannst auch sonst den Vertrag weitestgehend frei gestalten.

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

So frei der Vertrag gestaltet werden kann, so viele Stolperfallen gibt es auch. Was darf in der Garage gelagert oder abgestellt werden? Wie sieht es mit Untervermietung aus? All das muss niet- und nagelfest im Vertrag geregelt werden. Sorge dafür, dass du gegen jede Eventualität versichert bist. Und zu guter Letzt: Als Vermieter von Stellplätzen bist du umsatzsteuerpflichtig. Hier ist also auch ein Gespräch mit dem Steuerberater sinnvoll.

Grundstücke verpachten

Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Nutzflächen verpachten

Grundstücke, die nicht bebaut sind, sondern für die Land- oder Forstwirtschaft genutzt werden können, werden üblicherweise an Landwirte verpachtet. Diese möchten ihrerseits einen wirtschaftlichen Nutzen aus dem Land ziehen. Die Pachten für solche Grunstücke fallen üblicherweise eher gering aus, sodass ein großer Teil des Gewinnes durch die Wertsteigerung des Landes erzielt wird. Zugleich werden solche Ländereien öfter geerbt als selber gekauft, sodass sich durch die hereinfließende Pacht ein netter Nebenverdienst aufbauen lässt.

Welche Vorteile hat das Vermieten von landwirtschftlichen Nutzflächen?

Solange es Menschen gibt, die essen wollen, wird es auch Landwirte geben, die Ackerflächen suchen. In einer guten Lage und mit einer guten Beschaffenheit (talking about Bodenqualität) wird es laufend interessierte Pächter geben. Diese Immobilien stellen eine schöne Ergänzung zu deinem Portfolio dar, da sie wiederum nicht den gesetzlichen Restriktionen von Wohnfläche unterworfen sind. In einer guten Lage kann insbesondere die Steigerung des Landwertes über einen langen Zeitraum interessant sein. Und mal ehrlich: Wer möchte nicht gerne zig Hektar Land sein Eigen nennen?

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

Die relativ geringen Pachten für die meisten Flächen habe ich bereits angesprochen. Auch für die Einnahmen aus dieser Assetklasse bist du umsatzsteuerpflichtig. Du solltest dich also auch hier mit deinem Steuerberater zusammensetzen.

Immobilienarten: Gewerbeimmobilien vermieten

Gewerbeimmobilien vermieten

Die vielfältigste Anlageklasse habe ich mir für den Schluss aufgehoben; die Gewerbeimmobilie. Wie der Name schon sagt verbirgt sich hier alles, was an ein Gewerbe vermietet werden kann. Das beginnt beim Friseurladen, geht über den Lebensmittel-Einzelhandel, die Dönerbude, den Kiosk, das Architekturbüro bis zum Einkaufszentrum, Ärztehaus und so weiter.

Viele Immobilieninvestoren, die frisch im Geschäft sind, sehen sich irgendwann mit dem Thema Gewerbeimmobilie konfrontiert. Nämlich dann, wenn sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, in dessen Erdgeschoss z.B. eine Kneipe ansässig ist. Dann kommen ganz schnell ganz viele Fragen zu steuerlichen Themen, Vertragsgestaltung etc. auf. Und auch die Literatur zu diesen Themen wird zunehmend technischer. Empfehlen kann ich aber das Standardwerk Gewerbeimmobilien vermieten & verwalten.

Welche Vorteile hat das Vermieten von Gewerbeimmobilien?

Das Vermieten von Gewerbeimmobilien kann ein extrem lukratives Geschäft sein. Unternehmen, die ihre Geschäftsräume bei dir anmieten, können ganz andere Mieten zahlen als Privatpersonen, die hier einfach nur wohnen möchten. Die höhere Rendite pro qm ist also ein Punkt. Daneben gilt bei Gewerbemietern ebenfalls die weitgehende Vertragsfreiheit. So kannst du beispielsweise mit deinem Mieter vereinbaren, dass er den Vertrag für 10 Jahre nicht kündigen darf, oder dass dein Mieter die meisten Reparaturen selber zu erledigen hat. Besonders dankbare Mieter sind wohl Einzelhandelsketten – zumindest, was die langfristige Planungssicherheit angeht.

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

ImmobilienartenMit der Vertragsfreiheit kommt natürlich auch für dich das Risiko, den Vertrag nicht in deinem besten Interesse gestaltet zu haben. Hier solltest du dich also definitiv mit einem versierten Fachanwalt zusammensetzen. Je nach Immobilienart kann auch das Facility Management anspruchsvoller sein. So solltest du beispielsweise bei ausfallender Elektrik in einem Ärztehaus gegen den entstehenden wirtschaftlichen Schaden abgesichert sein. Auch hier benötigst du die Unterstützung eines Juristen.

 

Du siehst also, Immobilieninvestments sind nicht immer nur Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Ganz konkret kann ein diversifiziertes Immobilienportfolio dir helfen, Risiken zu minimieren und deine Rendite zu erhöhen. Bei jeder neuen Anlageklasse benötigst du aber spezielle Kenntnisse und die Unterstützung von versierten Steuerberatern und Immobilienjuristen.

Welche Immobilienarten nennt ihr euer Eigen und warum? Lasst es mich in einem Kommentar wissen!

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