Meine erste Immobilie Teil 7 – Cashflow mit Immobilie!

Meine erste Immobilie Teil 7 – Cashflow mit Immobilie!

Wie viel Rendite und freien Cashflow kann man mit einer Rendite-Immobilie realisieren? Heute berichte ich von der Vermietung meiner ersten Investment-Immobilie und wie ich damit 277 € freien Cashflow realisiere. Jetzt bekommt ihr also die sehnlichst erwarteten Zahlen!

Hier aber erst einmal eine Auflistung der Artikel in dieser Reihe:

1. Meine erste Immobilie – Teil 1: Ziele setzen

2. Meine erste Immobilie – Teil 2: Die Suche

3. Meine erste Immobilie – Teil 3: Wohnungsbesichtigungen und Angebot

4. Meine erste Immobilie – Teil 4: Detaillierte Objektpüfung

5. Meine erste Immobilie Teil 5: Der Notartermin beim Immobilienkauf

6. Meine erste Immobilie Teil 6: Die Renovierung

 

Die Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungs- und Renovierungskosten hatte ich zwar im vergangenen Post schon etwas gesagt. Hier gebe ich euch aber noch einmal einen strukturierten Überblick!

Anschaffungskosten Immobilie

Mit der Verkäuferin hatte ich einen Kaufpreis von 56.000 € vereinbart. Mit der Bank hatte ich eine 95%-Finanzierung ausgemacht, sodass ich 2800 € des Kaufpreises selber zahlen musste. Die Kaufnebenkosten inkl. Maklerprovision, Grundsteuer, Grundbucheintrag etc. belaufen sich auf ca. 12% des Kaufpreises (wer ohne Makler kauft, kommt auf etwa 10%). Wir reden also von Anschaffungskosten von insgesamt 65.720 € für 66 qm. Das sind ca. 995 € pro Quadratmeter. Ja, auch das ist im Rhein-Ruhr Gebiet möglich.

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Die Renovierungskosten

Natürlich standen weiterhin Renovierungsmaßnahmen an. Ich habe insgesamt 5.666,03 € in die Renovierung investiert (enthalten sind hier die Materialien für die eigenhändige Renovierung sowie Provisionen für Handwerker). Die Renovierung habe ich ebenfalls selber gezahlt, sodass ich auf einen Eigenkapitalanteil von insgesamt 15.186 € kam. Diese Zahl könnte man sicher noch optimieren, für den Augenblick ist es aber okay so.

Die laufenden Kosten

Laufende Kosten Immobilien

Sobald du eine Immobilie dein Eigen nennst, wirst du mit laufenden Kosten konfrontiert, die auch auftreten, wenn die Wohnung, wie in meinem Fall, leer steht. Das Hausgeld wird im Fall einer Eigentumswohnung von der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Bei mir liegt es bei 213 € pro Monat. Sobald Mieter einziehen, können 111€ davon auf die Mieter umgelegt werden, dies ignorieren wir aber für diesen Moment. Daneben muss noch der Kredit bedient werden. 75,36 € gehen monatlich für die Zinsen drauf, 91,64 € dient dem Vermögensaufbau in Form der Darlehens-Tilgung. Zusammen sind es 167 €, die als Kapitaldienst monatlich an die Bank gehen, womit wir auf Gesamtkosten von 380 € monatlich kommen.

380 € muss ich also mindestens pro Monat einnehmen, um keinen Verlust zu machen. Wie habe ich das realisiert?

Die laufenden Einnahmen

Hier kommt nun die gute Aufteilung der Wohnung ins Spiel. An den breiten Flur schließen drei Zimmer in ungefähr gleicher Größe an. Diese habe ich also als WG-Zimmer online gestellt – pünktlich zum Start des Wintersemesters.

Einnahmen Immobilie

Je nach der Größe des Zimmers habe ich die Kaltmieten vergeben und dann die umlegbaren Nebenkosten hinzugefügt. So komme ich auf Preise, die durchaus ähnlich zu denen am Markt sind, vielleicht sogar einen Tick günstiger. Trotzdem erhalte ich aufaddiert eine Warmmiete von 657 €.

Cashflow und Rendite

Cashflow Rendite Immobilie

Durch die WG-Vermietung komme ich auf einen monatlichen Cashflow von 277 € für nur eine einzige Wohnung. Gerechnet auf die Gesamtinvestitionskosten liege ich hier bei 4,86% Rendite. Nicht schlecht – aber auch nicht beeindruckend. Schauen wir uns aber lediglich das Eigenkapital an, liege ich bei einer Rendite von knapp 22%.

Was bisher nicht bedacht wurde

Alle hier gemachten Einnahmen sind als Gewinne vor Steuern zu betrachten. Auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung wird dein persönlicher Einkommenssteuersatz erhoben, sodass ein deutlicher Anteil hier abgehen dürfte. Zusätzlich wird empfohlen, neben den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft auch private Rücklagen aus Mieten zu bilden, um auf eventuelle Reparaturen gefasst zu sein. Dies werde ich aber noch einmal erläutern, sobald ich meine erste Steuererklärung gemacht habe.

WG-Vermietung

Eine Wohnung als WG an Studenten zu vermieten hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Einerseits besteht eine höhere Fluktuation der Mieter, weil sie sich zerstreiten, das Studium beenden oder mit einem Partner zusammenziehen. Andererseits kann auch genau das ein Vorteil sein, wenn man renovieren, neu vermieten und die Preise erhöhen möchte. Dazu kommt die höhere Miete und eine zusätzliche Absicherung durch die Eltern. Für mich also, in der richtigen Lage und mit der richtigen Immobilie, absolut eine Alternative.

Welche Fragen sind bei euch noch offen geblieben? Und wie viel Cashflow realisiert ihr mit euren Wohneinheiten? 

 

6 Comments

  1. Hallo,
    du nimmst also 657 Euro Miete ein, davon musst du aber auch noch Wasser/Warmwasser und Heizkosten bezahlen oder habe ich was übersehen?
    Danke.

    VG
    Joe
    P.S. schöne Weihnachten und einen guten Start ins neue Jahr!

  2. Hallo Lisa,

    ein interessantes Konzept, zu dem sich mir einige Fragen stellen:

    Müsstest Du nicht eigentlich als Kosten auch noch die Eigenarbeit für die Renovierung mit berücksichtigen?

    Ich persönlich wäre für so eine Investition zu ängstlich und hätte immer die Sorge, dass durch häufige Mieterwechsel die liebevoll renovierte Wohnung bald wieder nicht mehr so schön aussieht – oder dass ich keine Mieter finde – oder dass diese die Miete nicht zahlen – oder… Wie geht es Dir mit solchen Fragen? Du sagst ja, dass Du alles immer gut durchdenkst.

    Viele Grüße
    Sonea

    1. Hallo Sonea,

      danke für deinen Kommentar!
      Stimmt, wenn ich ganz genau wäre, würde ich mir selber einen Stundensatz für die Renovierungsarbeit „zahlen“, also die Kosten dafür einberechnen. Ich finde aber, dies macht aktuell keinen Sinn, da ich das Renovieren auch als Hobby sehe. Ich habe es in meinem Urlaub gemacht, sodass mir kein Lohn oder ähnliches entgangen ist. Interessant wäre es vielmehr, auszurechnen, wie viel ich durch die Eigenarbeit (Tapezieren, Streichen, Schleifen, Lackieren …) gespart habe.

      Na klar, Risiken gibt es bei solchen Investments immer. So liebevoll, wie ich sie renoviert habe- die Wohnung ist ein Gebrauchs- und Investitionsgegenstand, das muss man sich immer vor Augen halten.
      Ob du Mieter findest oder nicht hängt sehr stark von der Lage der Immobilie ab. Ich befinde mich in einer Universitätsstadt und früher oder später werden Studenten oder Azubis in die Wohnung ziehen wollen. Aber ja, auf ein paar Monate Leerstand sollte man finanziell vorbereitet sein. Ich würde auch eher ein paar Monate Leerstand in Kauf nehmen, als Mieter einziehen zu lassen, mit denen ich mich nicht wohlfühle oder die keine Sicherheiten haben.
      Risiko bleibt bei jedem Investment 🙂

      Ich hoffe, ich konnte dir deine Fragen beantworten?
      Liebe Grüße
      Lisa

  3. Hey Lisa,
    vielen Dank für deine tollen Beiträge! Ich habe jeden mit Spannung gelesen.

    Hast du mit jedem einzelnen WG-Mitbewohner einen gesonderten Mietvertrag abgeschlossen oder gibt es einen Hauptmietvertrag für die gesamte Wohnung?
    In Berlin ist das z.B. leider gar nicht möglich, mit jedem einen gesonderten Vertrag zu machen, da das hier als gewerblich gilt und damit unter das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum zählt.. Oder irgendwie so. Deshalb war ich gerade verwundert. 🙂

    Liebe Grüße
    Julia

    1. Hallo Julia,

      vielen Dank für deinen Kommentar und die netten Worte!
      Ja, meine Mieter bekommen alle einen eigenen Vertrag – das ist für mich zwar ein leichter Nachteil, weil ich so ein höheres Ausfallrisiko habe. Die Bewohner kennen sich untereinander aber meistens nicht und wollen deshalb auch nicht füreinander haften.
      Hier fällt dies unter kein Verbot, da es sich 1. um langfristige Mietverträge handelt (keine Ferienwohnungen etc.) und 2. keine Wohnungsknappheit herrscht.
      No offense … aber in Berlin läuft ohnehin einiges ganz schön falsch. 😉

      Liebe Grüße
      Lisa

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