Meine erste Immobilie Teil 8: Die Katastrophe nimmt ihren Lauf

Meine erste Immobilie Teil 8: Die Katastrophe nimmt ihren Lauf

Vielleicht hat der eine oder andere von euch sich gefragt warum ich auf meinem Blog nicht mehr so viel über meine erste Immobilie schreibe, Es hätte natürlich sein können, dass alles vollkommen glatt läuft und ich schön monatlich meine 277 € Cashflow kassiere. Ich könnte euch auch in dem Glauben lassen, meine Wahnsinns-Erfolgsstory schreiben und euch mein E-Book („Wie ich Milliardär wurde mit nur einer Immobilie“) verkaufen. Und ja, ich habe kurz darüber nachgedacht, euch den Abgrund, der sich vor mir geöffnet hat, einfach zu verschweigen. Weil ich das Gefühl hatte, irgendwie sei das ja meine Schuld. Ich wollte mich auf meinem eigenen Blog nicht als Versager darstellen.

Gleichzeitig hatte ich die Sorge, dass ein neuer Investor, der meinen Blog liest, abgeschreckt sein und das „Unternehmen Immobilie“ ad acta legen könnte. Ich wäre jedenfalls abgeschreckt, wenn ich so etwas lesen würde.

Trotzdem habe ich mich dazu entschieden, euch die Geschichte zu erzählen. Und nein, ich habe die Assetklasse Immobilie nicht aufgegeben. Auch deshalb möchte ich euch an meiner Geschichte teilhaben lassen. Weil Fehler passieren, garantiert, und da ist es besser, wenn du siehst, dass sie auch anderen passieren. Irgendwie klingt es pathetisch: „Padawan, lerne aus meinen Fehlern!“ – aber nein, ich als Investorin würde mir wünschen, mehr fuck up stories von erfolgreichen Investoren zu lesen. Einfach, um zu sehen, dass Scheiße passiert und man trotzdem weiter machen kann.

First they will ask you WHY you are doing it.

Later they’ll ask HOW you did it.

So, jetzt habe ich euch so lange auf die Folter gespannt und wahrscheinlich denkt ihr, ich hätte versehentlich ein ganzes Mehrfamilienhaus in die Luft gejagt. Ganz so schlimm ist es nicht. Aber lasst uns am Anfang beginnen.

Hier die anderen Teile dieser Serie:

1. Meine erste Immobilie – Teil 1: Ziele setzen

2. Meine erste Immobilie – Teil 2: Die Suche

3. Meine erste Immobilie – Teil 3: Wohnungsbesichtigungen und Angebot

4. Meine erste Immobilie – Teil 4: Detaillierte Objektpüfung

5. Meine erste Immobilie Teil 5: Der Notartermin beim Immobilienkauf

6. Meine erste Immobilie Teil 6: Die Renovierung

7. Meine erste Immobilie Teil 7 – Cashflow mit Immobilie!

Was war denn nun los?

Wie ich euch in meinem letzten Post zu dem Thema erzählt hatte, habe ich meine 3 Zimmer Wohnung als WG an drei Studenten vermietet. Alles nette Leute, die ich sorgfältig ausgesucht und auf ihre Bonität und die ihrer Eltern geprüft habe. Soweit, so gut. Pünktlich zum Start des Wintersemesters, also im letzten Oktober sind die drei dann auch eingezogen.

Nach ungelogen 2 Wochen, an einem Samstag, klingelte mein Telefon. Einer meiner Mieter war dran und ich erinnere mich noch genau an die verhängnisvollen Worte: „Wenn wir duschen, regnet es bei den Nachbarn eine Etage tiefer durch die Decke!“

Einiges an dieser Aussage hat meine Alarmglocken dann doch ziemlich laut klingeln lassen. Ich bestellte also zunächst einen Sanitär-Fachmann und fuhr selber zur Wohnung. Es hätte schließlich auch ein Rohrbruch oder ähnliches sein können. Der Handwerker kam, stemmte ein paar Fliesen auf, fand nichts und überreichte mir eine Rechnung über 600 €. So weit, so ärgerlich. Duschen konnten meine Mieter nun erstmal nicht mehr. Die Hausverwaltung schaltete sich ein und begann, glücklicherweise ziemlich professionell, die Sache zu handlen und die Wogen bei den Eigentümern eine Etage tiefer zu glätten.

Ein Stelldichein der Gutachter

Der Grund für die Überschwemmung war inzwischen immer noch nicht geklärt, also wurde ein erster Gutachter bestellt, der zunächst den Abfluss und einige Fliesen in der Dusche entfernte. Offenbar lag hier das Problem: Die sehr schöne aber mit kleinen Mosaikfliesen ausgelegte Duschwanne war undicht und Wasser sickerte zwischen den Fliesen in die Zwischendecke und von dort durch die Badezimmerdecke der Nachbarn. Die Ursache des Problems lag also in meiner Wohnung, in meinem Sondereigentum.

Einer der findigen Gutachter fand dann noch ein ganz besonderes „Schmankerl“ – einen Holz zerstörenden Pilz.

Baustelle Badezimmer

Neubau Dusche

Brauner Kellerschwamm

Wer bezahlt denn das alles?

Das war nun die große Frage: Wer zahlt für die Reparaturen, die Schäden, die Trocknung der Wände, den Abriss und den Wiederaufbau? Wer bezahlt die diversen Gutachter und vor allem die weiträumige Entfernung des Pilzes, der möglicherweise die Statik des ganzes Hauses bedroht? Müssen meine Mieter ausziehen und muss ich ihnen ein Hotel finanzieren?

Das waren die Fragen, die mir in dieser Zeit im Kopf herumgeschwirrt sind. Die möglichen Kosten rangierten zwischen 5000 € im besten Fall und 20.000 € oder 30.000 €, nach oben offen. Ein Statiker stellte zum Glück bald fest, dass die Mieter gefahrlos dort wohnen bleiben können – sie konnten lediglich nicht duschen, wofür ich ihnen eine großzügige Mietminderung anbot. Der Boden wurde aufgestemmt und die Zwischendecke getrocknet. Diverse Gutachter stritten sich darum, welcher Pilz denn nun im Holz sei, der braune Kellerschwamm oder der der echte Hausschwamm (Spoiler: Den Letzeren wollt ihr auf keinen Fall bei euch Zuhause haben!).

Währenddessen lehnte die Gebäudeversicherung jegliche Bereitschaft zu zahlen ab (sobald Pilzbefall vorliegt, zahlen sie nicht mehr), die Gutachter schrieben lange Gutachten und meine Mieter begannen, fristlos zu kündigen. Ich glaube, in der Zeit seit Oktober habe ich genau einen Monat lang meine vollständige Miete bekommen.

Ohne die Versicherung, die einspringt, bleiben die Kosten also an a) mir und b) der Eigentümergemeinschaft hängen. Wer welche Anteile übernehmen muss, ist immer noch nicht klar. Den Neubau des Badezimmers werde aber ich, logischerweise, alleine tragen.

Meine erste Immobilie: Badsanierung

Die Dinge ins Rollen bringen

Anfang Januar 2020 war ein letzter Gutachter in der Wohnung, der sich ein Bild vom pilzverursachten Schaden an der Zwischendecke machte. Hierzu wurde nochmals mehr des Bodes im Badezimmer geöffnet, um dem Gutachter ein Bild geben zu können. Kurz stand zu befürchten, dass nicht-tragende Wände in der Wohnung entfernt werden müssen, dass darüber hinaus auch die Küche und der neu verlegte Boden dort dran glauben müssen. Der Gutachter besah sich also den Schaden und schrieb danach erst einmal wieder ein paar Wochen an seinem Gutachten.

Als das endlich fertig war, inklusive einer detaillierten Beschreibung, wie das Abtragen und Wiederaufbauen der Zwischendecke zu erfolgen hat, beauftragte die Hausverwaltung Handwerker und man stellte mir ein Angebot über 6.600 € für den Neubau des Bades aus.

Learings:

Und das, liebe Kinder, ist der Stand der Dinge. In den Augenblicken, in denen ich das hier schreibe, wird in meiner ersten Eigentumswohnung ein neues Bad eingebaut. Meine erste Eigentumswohnung wurde gerade mal ein paar Monate von Mietern bewohnt. Und sie hat mich schon so viel mehr Geld und Nerven gekostet, als ich es mir für mein erstes Invest gewünscht hätte.

Es heißt ja so oft: Fehler besser früh machen, wenn es noch um kleine Zahlen geht. Und: Aus Fehlern so viel wie möglich lernen. Deshalb versuche ich mal, hier meine learnings zusammenzufassen:

  • Wasser ist der Feind des Immobilienbesitzers. Mache keine Kompromisse bei Wasser. Nie. Lass es. Arbeite nur mit Profis.
  • Hätte ich keine umfangreichen Rücklagen und ein gutes Einkommen gehabt, hätten mir der Leerstand, die laufenden Kosten und letztendlich die Renovierungskosten das Genick brechen können. Sorge IMMER dafür, Einkommen und Vermögen zu haben, das du nicht anderweitig brauchst.
  • Hilflosigkeit und das Warten darauf, dass Handwerker, Verwalter, Gutachter etc. sich dazu bequemen, etwas zu tun, war das Schlimmste. Und zu wissen, dass dir jeden Monat das Geld durch die Finger rinnt. Trotzdem musst du dich manchmal einfach in Geduld üben. Die Handwerker können sich aktuell ihre Aufträge aussuchen und Gutachter wollen sich gegen jede Eventualität absichern. Überzeuge sie mit freundlicher Beharrlichkeit. 
  • Wenn du darüber sprichst, wirst du Schadenfreude und geheucheltes Mitleid bekommen. Und das klassische: „Ich habe dir doch gesagt, Immobilien machen nur Ärger!“Lass dich davon nicht beirren. Wenn du jemandes Rat einholen willst, dann den eines erfahrenen Investors.
  • Der Pfusch, der an dieser Wohnung bestand, war nicht sichtbar. Wäre ich mit einem Gutachter durchgegangen, hätte er vielleicht die Nase gerümpft und mir mitgeteilt, dass eine Duschwanne wohl sicherer gegen Lecks wäre. Mein Warnzeichen hätte aber sein können, dass die Wohnung vor Kauf 2 Jahre leer stand. Klar, es gibt sicher Eigentümer, die ihre Immobilien leern stehen lassen, weil sie es sich leisten können. Die meisten aber haben wahrscheinlich eher ein Problem, das sie ganz weit von sich schieben wollen. Also lassen sie Zeit ins Land gehen und verkaufen dann, ohne die Käufer über den Schaden zu informieren. Learning deshalb: Erstmal nur Wohnungen kaufen, die aktuell bewohnt sind.

Ich halte euch natürlich auf dem Laufenden, wie es hier weitergeht!

10 Comments

  1. Hallo Lisa,
    vielen Dank für den ehrlichen Artikel, auch wenn dies für dich sehr ärgerlich und auch nervig ist. Finde aber gut, dass du deine Motivation für das Thema Immobilie noch nicht verloren hast.

    Ich muss aktuell auch eine Sonderumlage für meine eine Wohnung von ca. 5.500 Euro bringen. Wenn man keine entsprechende Rücklage hat und nicht vorsorgt, dann kann das jemand schon auch mal in Probleme bringen. Gerade, wenn in diesem Fall, die Sonderumlage ohne großen Vorlauf kommt. Auf der anderen Seite muss man sagen, sie ist notwendig und sorgt auch für die Zukunft vor.

    Ich drücke dir die Daumen, das nach der Renovierung des Bad nun ruhe einkehrt und du die Wohnung wieder schnell vermieten kannst. Danke fürs Berichten.

    Viele Grüße
    Chris

    1. Vielen Dank, Chris!
      Stimmt, Rücklagen zu bilden oder zu haben, bevor man sie mit der Immobilie hat bilden können ist einer der wichtigsten Lerneffekte!

      Liebe Grüße und auch für dich alles Gute!
      Lisa

    2. Hi Lisa,

      vielen Dank dafür, dass du deine Erfahrungen hier so offen und ehrlich teilst. Aus genau diesem Grund, hab ich deinen Blog „abonniert“.

      Die Erfahrung mit dem Wasser haben wir beim Umzug meiner Freundin auch gemacht, wenngleich in kleinerem Rahmen.

      Erst stand an Heiligabend die Küche unter Wasser, da sich ein Siphon gelöst hat und kurze Zeit später das Bad, weil dort ebenfalls eine Dichtung an der Wasserinstallation nicht richtig saß. Hierbei waren es zum Glück keine großen Wassermengen, aber wir kamen auch zu dem Entschluss, dass Wasserleitungen bei zukünftigen Immobilien als erstes geprüft werden 😀

      In solch einer Situation sind Rücklagen natürlich Gold wert.

      Was denkst du, ab wann du das Objekt wieder „mietfähig“ hast?

      Liebe Grüße
      Chris

      Liebe Grüße
      Chris

      1. Hey Chris,

        danke für deinen Kommentar und das Abo! 🙂
        In der nächsten Woche sollte das Bad fertig werden, dann muss ich noch einmal einen Elektriker „durchjagen“ und dann sollte die Wohnung wieder bewohnbar sein.
        Ich werde berichten 😉

        Liebe Grüße
        Lisa

  2. Hallo Lisa,

    ich finde es herrlich befreiend, über Deine Erfahrungen nach dem ersten Immobilienkauf zu lesen.
    Daraus konnte ich auch direkt zwei meiner learnings bestätigt finden:
    1. kaufe (erstmal) keine unbewohnte Wohnung und
    2. Wasser ist der Feind eines Immobilienbesitzers

    Nachdem ich meine erste Wohnung gekauft hatte, dauerte es nur bis zum ersten kräftigen Sturm (Sabine!) und das Wasser drang an ein duzend Stellen in meine DG-Wohnung ein.
    Dazu bekam ich 7 Tage nach Kaufvertragsunterzeichnung eine schwere medizinische Diagnose, die die Gesamtsituation nicht einfacher machten und ich mich auch nicht fortwährend und mit Nachdruck um die Probleme in bzw mit der Wohnung kümmern konnte.

    Mieter habe ich auch noch nicht drin und derzeit schlage ich mich noch mit der WEG und dem Hausverwalter herum, dass das Dach dringend repariert werden muss, da ich die Wohnung sonst nicht vermieten kann und sie beim nächsten Sturmtief wieder Wasserlecks bekommt.

    Auch wenn ich mich an manchen Tagen frage, ob ich das wirklich alles so will, schiele ich doch an den meisten anderen Tagen schon wieder nach Immobilienanzeigen und möglichen lukrativen Deals… Ich glaube das Geheimnis ist, Tapfer und Ruhig zu bleiben – und von Beginn an auf finanzielle Rücklagen zu achten!

    1. Hi Garci,

      vielen Dank für deine netten Worte – das wollte ich erreichen!
      Wenn Leute, von denen du in der Situation abhängig bist, nicht in die Pötte kommen, ist das doppelt ärgerlich. Aber ja, mir geht es genauso und ich bin schon wieder auf der Suche nach dem nächsten Objekt.

      Liebe Grüße
      Lisa

  3. Hallo Lisa,

    Cooles Blog hast du!Dein Schreibstil ist sehr unterhaltsam. Ich suche ein Copywriter für mich. So jung und schon so pfiffig in Gelddingen, Kompliment! Darf ich deine Immobilienerfahrung in meinem Blog und socialmedias weiterteilen? Wann/wie hast du angefangen über deine Finanzen in Detail nachzudenken? Bin selber seit 20 Jahren selbständig als Immobilienunternehmer in Hannover. Du hast ein „n“ vergessen in Learings 😉
    LG
    Mehmet Kibar

    1. Hallo Mehmet,

      vielen Dank für die netten Worte! Gerne darfst du meine Erfahrungen mit deinen Kunden und Lesern teilen, natürlich mit Verlinkung 🙂 Ich freue mich, andere an meinem Weg teilhaben zu lassen.

      Viele Grüße
      Lisa

  4. Moin Lisa,

    ufff und Respekt für Deine Offenheit! Obgleich Du gerade kräftig Lehrgeld zahlst, wirst Du von dieser Erfahrung bestimmt langfristig profitieren. Wenn Du, nachdem alles überstanden ist und die Miete regulär fließt, weitere Immobilien kaufen solltest, kann es ja nur aufwärst gehen. 😉

    Habe damals mit 31 meine erste Wohnung gekauft und zwei Monate später wurde echter Hausschwamm festgestellt, der umfangreicher saniert werden musste. Dementsprechend kann ich mitfühlen. Dennoch habe ich weitere Wohnungen gekauft, bei denen alles reibungslos lief und bin nun u.a. deswegen FI – also Kopf hoch! Viele Finanzblogger*innen berichten ja, dass ihr eigener Weg steinig war und viel Geld verdampfen musste, bevor sich das Blatt langsam zum Guten wendete…

    Liebe Grüße,
    Sebastian

    1. Hallo Sebastian,

      danke, dass du auch deine Erfahrung teilst! Das macht mir tatsächlich noch mal Mut!
      Lieber am Anfang die Fehler mit vergleichsweise kleinen Beträgen machen, als später bei einem 20 Millionen Apartmenthaus 😉

      Liebe Grüße
      Lisa

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.